Качественная оценка земель

Разные земли могут иметь разную рыночную стоимость, располагаться в различных по географическому положению и климатическим условиям районах и могут иметь совершенно разные качественные характеристики. Для того, чтобы разделить земли на основные группы по сходным показателям, а также с целью обоснования их стоимости при продаже и аренде земли, необходима такая процедура, как качественная оценка земель.

Этот вид оценки недвижимости представляет собой сложнейший анализ не только качества почвы, но и исследование земель по качеству их окружения, расположения и прочим параметрам. Только опытный специалист НП «Федерация Судебных Экспертов», досконально овладевший всеми тонкостями и нюансами исследования в этой области, может проводить качественную оценку земель.

Основные направления исследования и анализа качества земель можно выделить следующие:

1. Бонтировка почв в границах исследуемого участка.
2. Исследование уровня плодородия земель.

В результате бонтировки во время качественной оценки земель НП «Федерация Судебных Экспертов» определяется средняя урожайность на основании анализа показателей урожайности за несколько последних лет и составляется шкала урожайности данных земель. А также выявляются данные о таких показателях, которые характеризуют качество почвы. Исследование плодородия – это другой аспект оценки земель на качество.

Основная его цель – определить природное плодородие почвы. Деятельность человека, направленная на улучшение плодородия при данном исследовании не имеет значения и рассматривается только естественный процесс почвообразования на данной территории. Как известно, при неправильной эксплуатации земли ее качество постепенно снижается. По этой причине основной задачей качественной оценки земель является определить соотношение качества земли с целью ее использования.

Если полученные данные соответствуют реальности и учитываются во время целевого распределения земель, качественная оценка НП «Федерация Судебных Экспертов» будет способствовать сохранению плодородия почв и его неуклонному повышению за счет дополнительных и позволяющих более успешное возделывание земли мероприятий.

При качественной оценке земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества применимы общие принципы и методики оценки земли, но с учетом особой специфики ведения сельскохозяйственного производства. Его главная особенность и отличие в расчете дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью.

Такие отличия заключаются:

1. В определении состава и структуры издержек.
2. В выяснении обоснованности дохода и методики его оценки.
3. В применении принципов наиболее оправданного выбора технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборота и видов культур, способных обеспечить максимальный доход.
4. В критериях сравнения и подбора аналогичного объекта.

Качественная оценка земель сельхозназначения и сельскохозяйственных угодий проводится в основном методами доходного и сравнительного подходов. В случаях, где есть необходимость установить цену воспроизводства или цену замещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры или денежной оценки коренных улучшений надела земли (к примеру, цены создания дренажного механизма или оросительного механизма и остальных культурно-технических работ) может пригодиться методика затратного подхода.

Это же касается активной оценки капитального уровня стоимости многолетней системы насаждений, с включением защитных лесополос, садов и виноградников, а также объективной оценки рабочих способностей и продуктивных качеств скота. Для оценки застроенных земельных наделов с улучшениями в виде построек разного назначения (например, силосной башней, фермой, сараем и т. д.) или имущественного комплекса типа агрофирмы или фермерского хозяйства, применимы методы всех трех основных подходов – затратного, доходного и сравнительного.

К параметрам качественной оценки земель сельхозназначения НП «Федерация Судебных Экспертов» относятся также:

• Необходимость поддерживать плодородие почвы путем активного внедрения передовой агротехники, норм выпаса, системы севооборота, внесение удобрений, создание защитной лесополосы и т. д.
• Геоморфологические, климатические, почвенные, гидрологические и иные особенности с их влиянием на сельскохозяйственные угодья.
• Высокий риск ведения производства в сельском хозяйстве, обусловленный природными сюрпризами а виде засухи, заморозков, наводнений, эпизоотий и прочих стихийных бедствий.
• Колебания цен сельскохозяйственную продукции, горюче-смазочные материалы и технические элементы и влияние этих факторов на уровень доходов от земли.
• Сезонный характер производства и рыночных цен на сельхозпродукты.
• Существующая в стране ситуация несравнимости цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию.
• Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных земельных угодий.
• Отсутствие крупных инвестиций в сельском хозяйстве.
• Невысокая плотность населения в отдаленных от крупных промышленных центров районах.
• Недостаточное развитие инфраструктуры, отсутствие нормальных дорог и неразвитая перерабатывающая промышленность.

Методы качественной оценки земель сельхозназначения путем проведения сравнения продаж на практике невозможна, поскольку технологии ее применения не должны отличаться от оценки рыночной стоимости другой категории земель. В настоящее время не сформулированы в нормативных документах ясные и точные требования по внесению поправок при оценке сельскохозяйственных земель с учетом их специфики.

Однако НП «Федерация Судебных Экспертов» имеет свою проверенную временем методику, позволяющую получать самый верный и точный результат качественной оценки земель с учетом индивидуальных характеристик оцениваемой земли, нормативной документации и пожеланий заказчика.

Мы предполагаем, что Вам будет интересна статья по теме: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.