Три подхода при оценке коммерческой недвижимости
Для определения реальной стоимости квартиры или коммерческой недвижимости применяют экспертную оценку недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости и других объектов тесно связана с интересами владельца. В материале рассмотрены три общепринятых подхода, применяемых специалистами Некоммерческого Партнерства «Федерация Судебных Экспертов» при оценке. Также показана важность правильной оценки продаваемой квартиры.
Доходный подход в оценке коммерческой недвижимости
Недвижимость, приносящая доход своему владельцу, является коммерческой. Когда проводится оценка коммерческой недвижимости, доходный подход занимает лидирующее место среди остальных способов проведения такой оценки. В чем суть такого подхода? Стоимость коммерческого объекта будет рассчитываться исходя из суммы дохода, который в обозримом будущем принесет его использование.
Один из наиболее часто используемых способов получения дохода – сдача объекта в аренду. Если независимая оценка недвижимости выполняется по такому объекту, эксперт-оценщик НП «ФСЭ» определяет ставку, которую можно использовать при сдаче его в аренду. Определяя чистый операционный доход, из суммы возможного валового дохода вычитаются эксплуатационные затраты по объекту.
Непосредственные затраты собственника на эксплуатацию объекта, складываются из:
- коммунальных платежей;
- арендной платы за пользование земельным участком;
- налога на имущество;
- других эксплуатационных расходов.
Кроме непосредственных затрат собственника к эксплуатационным расходам относят:
- упущенные доходы владельца недвижимости из-за неполучения арендной платы от арендатора;
- расходы, связанные с недобросовестной эксплуатацией арендованного имущества арендатором;
- затраты, которые потенциально придется понести в процессе поиска нового арендатора.
Когда будущий чистый операционный доход при сдаче имущества в аренду определен, он корректируется к текущей стоимости с помощью дисконтирования по соответствующей ставке. Ставку дисконтирования определяется в размере средней нормы доходности инвестиций в активы, сопоставимые по рискованности.
Сравнительный подход
Такой подход в независимой оценке недвижимости основывается на принципе замещения. Что это за метод? При нем экспертом первоначально выдвигается предположение, что никакой адекватный покупатель не заплатит за недвижимости сумму, большую той, за которую можно было бы приобрести объект, аналогичный по пригодности и основным параметрам.
Особенность такого подхода в том, что для определения стоимости необходим анализ рынка объектов, сравнимых с тем, который подвергается оценке. В виду объективных обстоятельств, найти два объекта, идентично сходных по своим параметрам невозможно. Поэтому, когда найден аналог оцениваемому объекту, цена на него корректируется, учитывая различия в свойствах с объектом оценки.
Затратный подход
Независимая оценка недвижимости экспертами НП «ФСЭ» по затратному способу часто применяется для отдельно стоящих зданий. Здесь используется принцип замещения. Суть его состоит в предположении, что никакой разумный покупатель не будет платить за недвижимость сумму, большую размера затрат, которые ему придется понести на строительство аналогичного по полезности объекта.
В данном методе оценки также важную роль играет также степень износа оцениваемого здания. Ведь изначально сумма рассчитывается для строительства нового здания, аналогичного оцениваемому объекту. Но оцениваемый объект, как правило, уже имеет определенный износ, который и нужно отнять от стоимости нового строительства.
В стоимость при этом методе включают прибыль, которую должен при строительстве получить заказчик (инвестор) и подрядчик.
Существенный минус затратного подхода в том, что, учитывая затраты на потенциальное строительство объекта, он не учитывает по нему реальной рыночной ситуации. Но в определенных ситуациях этот минус становится плюсом. Когда в отношении сделок с недвижимостью недостаточно информации или она недостоверна, другие подходы в оценке не будут иметь смысла – их результат не будет объективным. А вот затратный подход, не требующий знания конъюнктуры рынка, окажется в самый раз.
Специфические и уникальные объекты, мало зависимые от рыночных отношений, также оцениваются с помощью затратного подхода.
Оценка квартиры для продажи
Важность получения экспертного заключения о денежной оценке квартиры перед продажей состоит в необходимости установления цены, адекватной действительному состоянию объекта продажи и состоянию рынка на момент совершения сделки. И хотя оценка квартиры для продажи может быть выполнена самостоятельно с помощью различных онлайн калькуляторов, даже небольшая погрешность в несколько процентов в ту или иную сторону, может привести к одинаково печальным последствиям.
Опасности неправильно установленной цены продажи квартиры
- Установив заниженную цену, владелец квартиры теряет сумму, равную разнице между реальной (экспертной) стоимостью и стоимостью продажи жилья.
- При завышенной цене есть риск вообще не продать объект или продать намного позже, что также чревато потерями средств.
Независимая оценка коммерческой недвижимости и квартир, проводимая НП «Федерация Судебных Экспертов» основана на принципах профессионализма и объективности. В своей работе мы руководствуемся актуальными законодательными нормами, в том числе ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 01.04.2015). Заказывая экспертизу у нас, вы предохраняете себя от недоразумений, связанных с неправильной оценкой недвижимости.
Возможно Вам понравится такая тема, как: «Строительная экспертиза»
