Основные виды оценки объектов недвижимости

Существуют разные виды оценки объектов недвижимости. Цель управляет типом оценки объекта недвижимости (земельный участок) и типом тех прав, которые в него входят. К примеру, целью может выступить определение рыночной стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка при некоторых ограничениях в его использовании.

Функция и виды оценки объектов недвижимости определяется ее назначением и областью последующего использования. Ее могут использовать, чтобы определить стартовую цену земельного конкурса или аукциона, с целью выкупить права аренды, получить кредит, страховку, сделать взносы в уставный капитал предприятия.

Достоверность оценки стоимости объектов недвижимости (земельного участка) в существенной зависимости от цели и функции оценки – в итоге, перед началом любой оценки недвижимости эксперт-оценщик принимает решение, какой вид стоимости выбрать для расчетов. А выбор завязан на том, что с учетом целей и функций оценки определяется тот или другой вид стоимости. Вид оценки объектов недвижимости, конечно, обуславливается выбором метода оценки объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки (обменная стоимость) является наиболее вероятной ценой, которая подходит данному объекту оценки для отчуждения на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки принимая разумные действия, располагают всей необходимой информацией, а величина цены сделки не подлежит влиянию каким-либо чрезвычайным обстоятельствам, то есть когда:

• у одной из сторон сделки нет обязательств для отчуждения объект оценки, а у другой стороны нет обязательств для принятия исполнения;
• у обеих сторон сделки есть полная осведомленность о предмете сделки, и обе соблюдают свои интересы;
• объект оценки представляется на открытом рынке публичной офертой;
• стоимость сделки является разумным вознаграждением за объект оценки, и ни одну сторон сделки не принуждали совершать сделки;
• оплата за объект оценки выражается денежной формой.

Рыночная стоимость — объективная, независимая от желания некоторых участников рынка недвижимости, и в ней отражаются фактические экономические условия, которые складываются на этом рынке.
Стоимость объекта оценки через использование в существующем режиме называют потребительской стоимостью, которую определяют, исходя из имеющихся условий и целевого его использования. Потребительская стоимость — субъективная, зависима от потребностей определенного участника рынка.

Понятие инвестиционной стоимости выражается в стоимости объекта оценки, которую определяют, исходя из его доходов для данного лица при определенных инвестиционных целях. Инвестиционную стоимость можно сравнить со «стоимостью в использовании», но важна ценность объекта недвижимости для определенного инвестора, у которого есть предположения приобрести данный объект или внести в этот объект свои финансы. Для инвестора инвестиционная стоимость сопряжена с такими важными факторами: риском, масштабами и стоимостью финансирования, будущего повышения или снижения цены объекта и т.д.

Понятие восстановительная стоимость есть стоимость объекта оценки, которую определяют в существующих ценах как нового (не учитывая накопленного) износа и определенная на дату оценки. Ее можно рассчитать на основе стоимости воспроизводства или замещенной стоимости.

Цена воспроизводства объекта оценки (восстановительной стоимости) является суммой затрат в ценах рынка, которые существуют на время оценки, на сооружение объекта, который идентичен объекту оценки, с учетом применения идентичных материалов и технологий, учитывая износ объекта оценки. Причем происходит воспроизведение того же морального износа объекта и тех же недостатков (достоинств) в архитектуре, которую имел оцениваемый объект.

Понятие стоимость замещения объекта оценки выражается суммой затрат на создание объекта, подобного объекту оценки, в ценах рынка, которые существуют на конкретное число проведения оценки, учитывая износ объекта оценки, но созданного с применением нового архитектурного стиля, используя современные проектные нормативы и прогрессивные материалы и конструкции, а также современное оборудование недвижимости.

Понятие полная восстановительная стоимость выражается восстановительной стоимостью основных фондов, учитывая сопутствующие затраты, которые необходимы для начального периода эксплуатации активов, и отражается в балансовой стоимости. Основой восстановительной стоимости есть расчеты затрат, которые связаны с возведением объекта и его сдачей в эксплуатацию.

Стоимость объекта оценки с целью налогообложения представляется стоимостью объекта оценки, которую определяют для определения налоговой базы, и рассчитывается соответственно положениям нормативных правовых актов (включая и инвентаризационную цену).

Данный вид оценки определяют аккредитованные при налоговых инспекциях эксперты-оценщики, учитывая как основу или рыночную стоимость, или восстановительную стоимость объекта недвижимости. В Российской Федерации в данное время оценку с целью налогообложения производят через рассчитываемую инвентаризационную стоимость, в основу которой входит параметры восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограничением рынка представлено стоимостью объекта, продать которого на открытом рынке нельзя или потребуются дополнительные затраты в сравнении с затратами, которые необходимы, чтобы продать свободно обращающиеся на рынке товары.

Ликвидационная стоимость объекта оценки представляет стоимость объекта, когда для отчуждения объекта оценки дан меньший срок обычной экспозиции подобных объектов. Утилизационной стоимостью объекта называется оценка объекта, которая равна рыночной стоимости стройматериалов, которые были использованы на объекте, включая затраты на утилизационные работы объекта оценки.

Страховой стоимостью называется стоимость с целью страхования, в основу расчета которой вошла полная восстановительная стоимость, либо стоимость замещения объекта, которая подвергается риску уничтожения (или разрушения). Именно на основе стоимости страхования объекта определяют страховую сумму, выплату и процентные ставки.

Залоговой стоимостью есть стоимость с целью кредитования, в основу которой ложатся расчеты либо рыночной, либо ликвидационной стоимости. Виды оценки объектов недвижимости важны для операций с недвижимостью, важны для полноценной и грамотной работы оценщиков, которые со всей ответственностью должны провести оценочные работы, выбрав наиболее оптимальные методы и виды оценки объектов недвижимости.

И если вам необходима консультация по оценке недвижимости, можете обратиться в НП «Федерация Судебных Экспертов», где сможете получить квалифицированную помощь по любому интересующему вас вопросу.

Возможно Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза» в Москве и Подмосковье?