Основные виды оценки недвижимости

Основные виды оценки недвижимости представляют массовую и индивидуальную оценки. Массовая оценка представляет собой оценку значительного количества объектов недвижимости на определенную дату, используя стандартные методики и статистический анализ. Причем проходит унификация процедуры оценки значительного количества объектов, а на заключительном этапе идет проверка используемой для расчетов модели и контроль качества получаемых результатов.

Причем результаты, которые получены таким расчетом, сравнивают с реальными ценами продаж и оценивают степень отклонения оценки по каждой группе подобных объектов. Массовую оценку считают приближенной, а индивидуальную – точной, полученной в результате детального анализа фактических данных об подобных объектах оценки.

Индивидуальной оценкой недвижимости называют оценка конкретного объекта на конкретную дату. Она обязательно нужна при защите результатов оценки в судах, при определении цены объектов специфического характера и т.п. Индивидуальную оценку проводят в несколько этапов, которые объединены в понятие «процесс оценки». Заключительным этапом является согласование итогов, полученных в процессе различного подхода к оценке недвижимости.

Оценка недвижимости выполняется этапами, которые последовательно осуществляется специалистом-оценщиком для того, чтобы определить ее стоимость.

Этап «Определение проблемы» осуществляет постановку задачи, которая необходима к решению:

• описание объекта согласно соответствующим юридическим документам, которые подтверждают права на недвижимость;
• установить имущественные права, связанные с объектом;
• установить дату проведения оценки – календарной даты, по состоянию на которую исчисляется цена объекта;
• указание цели оценки объекта;
• установление вида стоимости, который надо определить согласно поставленной цели;
• формулировка ограничивающих условий – заявления в отчете, описывающих препятствий или обстоятельств, которые повлияют на оценку стоимости имущества.

Этап предварительного осмотра и плана оценки определяет:

• наличие данных, необходимых и достаточных для анализа объекта, устанавливает источники их получения;
• выбирает персонал для специализации оценки данной классности объектов;
• составляет планы проведения работ оценки;
• заключает письменную форму договора между оценщиком и заказчиком.

Этапом «Сбора и проверки данных» оценщик собирает и обрабатывает следующую информацию и документацию:

• правоустанавливающие документы, сведения об обременении объекта правами других лиц;
• материалы бухгалтерского учета и отчетности, которые относятся к объекту оценки;
• информацию о характеристиках (технических и эксплуатационных) объекта оценки;
• информацию, которая формирует описание количественных и качественных характеристик объекта по определению его цены, а также иных материалов, которые могут быть связаны с объектом оценки.

Оценщиком определяется и анализируется рынок, с которым связан объект оценки, его история, текущая конъюнктура и тенденция, а также аналоги объекта оценки и обосновывается их выбор. Данные, собранные и проанализированные оценщиком, разделяются на общие и специальные. Данные общие – это информация на экономические, социальные, государственно-правовые, экологические факторы, которые значительно влияют на цену объекта.

Специальные данные содержат информацию на оцениваемую недвижимость и ее аналоги: информацию о правах на объект, сведения по способу их использования согласно существующему законодательству, описание характеристики строения в целости и земельного участка. Следующий этап процесса оценки выражается в анализе самого лучшего и эффективного использования уже обустроенного и свободного земельного участка. Проведенный анализ определяет его цену.

Этапом «Применение подходов к оценке» определяется стоимость объекта путем традиционных подходов к оценке. Оценщик проводит оценку затратным, сравнительным и доходным подходами к оценке, самостоятельно выделяя конкретные оценочные методы каждому подходу оценки. Метод оценки является способом расчета цены объекта одним из подходов к оценке.

Далее согласуют полученные результаты. Этапом «Согласование результата оценки» получается итоговая оценка имущества посредством различного подхода к оценке. Обычно один подход — базовый, другие корректируют получаемые результаты. Причем уделяется внимание значимости и применимости каждого подхода в определенной ситуации. Хотя причина неразвитости рынка, специфичность объекта или недостаточность доступной информации не дает возможности применять некоторые подходы в той или иной ситуации.

Далее, учитывая все значимые параметры экспертного мнения оценщика, приходят к итоговой величине цены объекта. Эту величину необходимо выражать в единой рублевой величине, если договором об оценке не указано иное. Значение итоговой величины цены объекта, которое указано в отчете об оценке, составленном согласно требованиям, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартам оценки и нормативным актам, может носить рекомендательный характер при совершении сделки с объектом. Это тогда, когда промежуток времени от написания отчета об оценке до числа заключения сделки по объекту оценки или даты объявления публичной оферты составляет не больше 6 месяцев.

В процессе заключительного этапа составляется отчет об оценке – документ, который содержит аргументы оценщика по оценке имущества. Составляя отчет об оценке, оценщик должен учитывать информацию, обеспечивающую правдивость отчета оценки в качестве документа, содержащего доказательственные значения.

Следовательно, проведение оценки сопряжено с несколькими этапами:

• установлением характеристик как количественных, так и качественных объекта оценки;
• анализом рынка, в который входит объект оценки;
• выбором метода или методов оценки каждому из подходов к оценке и осуществлением необходимых расчетов;
• обобщением результатов, которые получены каждым из подходов к оценке, и определением итоговой величины цены объекта;
• составлением и передачей заказчику отчета об оценке.

Решая вопрос о выгодности финансирования инвестиций в недвижимость, самые важные являются результаты, которые получены с применением доходного подхода. И если вам необходима консультация по оценке недвижимости, необходимо узнать приоритетные виды оценки недвижимости, можете обратиться в НП «Федерация Судебных Экспертов», где сможете получить квалифицированную помощь по любому интересующему вас вопросу.

Возможно Вас заинтересует статья на тему: «Строительная экспертиза»