О правовых и иных условиях договора о реальном разделе дома

Согласие и взаимопонимание между совладельцами относится к первому условию и возможности заключить договор о реальном разделе дома и обзавестись правовой независимостью от соседа. Права на жилище и свободы граждан России находятся под охраной высшего закона страны, так как являются высшей ценностью, охрана, соблюдение и защита их определяет смысловое содержание деятельности всей власти в РФ (ст. 2 и ст. 18 Конституции РФ). С практической стороны в реализации провозглашенных свобод встречаются трудностями как правового, так и другого характера. Иногда эти трудности сопряжены с непониманием своего статуса и правового положения правообладателями.

Домовладения, находящиеся в общей долевой собственности, имеют наиболее расхожую ситуацию, когда фактически сособственники десятилетиями жили и живут, пользуясь конкретными частями дома, отделенными (огражденными) участками земли и всегда причисляли себя к самостоятельным собственникам этих изолированных долей недвижимости. Однако правовое заблуждение проясняется с первой же попыткой собственника произвести какие-то действия с недвижимостью. Договор реального раздела дома и участка земли по реальному пользованию допускается и возможен только при существовании правовых и технических возможностей. Объекты недвижимости, включая жилой дом и участок земли, можно отнести категории делимой, и к неделимой вещи.

Не часто фактическую возможность раздела объекта можно совместить с правовыми возможностями. Юридическое понятие делимости объекта недвижимости относится к самостоятельному значению, не совпадающему с физической делимостью объекта. К физически делимым относятся все объекты недвижимости, но юридическим правом делимости обладают только те, которые распределяются на однородные отдельные части, общая ценность их должна равняться целому объекту.

Если касаться индивидуального жилого дома, то юридически делимый он признается при существовании возможности раздела его на части с сохранением однородности каждой части, то есть и сохранении функции «жилой» площади по назначению и чтобы пользование ею не ущемляло прав других обладателей прав и владельцев.

Выражаясь другими словами, дом признается делимым на части, если они имеют все признаки помещения, пригодного для жилья. Признаки жилого помещения записаны в гражданском и жилищном законодательстве. Эти признаки представлены:

• Назначением;
• пригодностью для проживания;
• изолированностью;
• принадлежностью к категории недвижимых объектов.

Естественно, последнему из признаков отдана главная роль, но при отсутствии любого из приведенных признаков вносит помещение в разряд нежилых. Признак назначение отвечает предназначенности только для проживания, исключая использование для иных, не сулящих проживание (ст. 15 ЖК РФ, ст. 28 ГК РФ). Следовательно, нельзя разделить дом, если раздел образует самостоятельную часть, не предназначенную для проживания (к примеру, помещение гаража или только кухни).

Признаки проживания сопряжены с условием сохранения помещения в состоянии пригодности для стационарного, то есть постоянного проживания во все сезоны года. Это, соответственно, потребует обеспечения соблюсти установленные санитарные и технические нормы и правила, а так же наличие кроме основного вида помещения – дополнительных, для обеспечения режима проживания (отдельная кухня, санузел и т.д.).

Признаки изолированности связаны с использованием помещения (части дома) как на правах самостоятельного и обособленного, не нарушая прав смежных правообладателей и сохраняя автономность сообщения с помещением и территорией, которые находятся в общем пользовании. В идеальном варианте такие критерии и признаки имеют дома «блокированной застройки», когда доли дома представлены обособленным изолированным блоком, имея отдельный выход на земельный участок. Иначе для реального раздела сособственникам необходимо проведение согласованных строительных изменений дома, чтобы придать планируемым частям объекта статус самостоятельного жилого объекта.

В процессе раздела домовладения неизбежным является вопрос о делимости участка земли. Выражаясь по-другому, площадь земельного участка напрямую влияет на возможность реального его раздела. Например, если участок земли составляет 6 (шесть) соток, то по теории он может быть разделен на два земельные участки с 3 сотками каждый. Делить на большее число частей такой земельный участок в правовом отношении нельзя. Но правообладатели должны знать, что при отсутствии возможности реального раздела земельного участка не является препятствием для реального раздела жилого дома на самостоятельные объекты.

Каждая часть дома может входить в индивидуальную собственность правообладателей, а участок земли под домом – общая долевая собственность. Следовательно, в итоге можно сделать вывод: реальному разделу домовладения между сособственниками быть при технических и правовых возможностях. Такой раздел осуществим согласно соглашению между ними или в суде, если сособственники мирно не договорились.

Практические шаги на пути к реальному разделу связаны с:

• предварительным достижением соглашения;
• проведением кадастровых работ (и с жилыми помещениями, и с земельным участком);
• составлением текста соглашения о разделе;
• представлением документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.

Договор составляется как в письменной форме простой, так и в нотариальной. А значит, договор нельзя составить, если вы не составили фактическое описание предмета раздела (сделки), поэтому заранее достигнутое соглашение позволяет сделать заказ в органах кадастрового учета на кадастровые работы, по окончании которых будут получены кадастровые паспорта частей дома и кадастровые паспортов образованных земельных участков. Основанием для кадастровых работ и есть обращение правообладателя в органы кадастрового учета с подачей заявления и требуемых документов.

Если у вас появились вопросы по разделу жилого дома, не можете правильно составить договор о реальном разделе дома, можете обратиться за помощью в НП «Федерация Судебных Экспертов». Квалифицированные сотрудники нашей организации:

• дадут юридическую оценку ситуации;
• подскажут ход дальнейших действий;
• окажут помощь в прохождении регистрационных процедур, сборе документов;
• при необходимости помогут составить грамотное исковое заявление;
• предложат оказание других юридических услуг.