library

Оценка недвижимости от «А» до «Я»

Оценка недвижимости — это научно обоснованная процедура определения стоимости объекта недвижимости или отдельных прав в отношении него, выполняемая в целях принятия экономических, управленческих и правовых решений. Для судов, органов власти, кредитных организаций и участников гражданского оборота корректная оценка играет ключевую роль: она обеспечивает сопоставимость данных, прозрачность сделок, соблюдение прав и законных интересов сторон, а также доказательственную базу при разрешении споров.

Федерация судебных экспертов (Москва) представляет систематизированное научно-методическое изложение современных подходов к оценке недвижимости с учетом федеральных стандартов оценки (ФСО), международной практики, требований процессуального права и особенностей московского рынка. В статье обобщены правовые основы, методологические принципы, типология стоимости и подходов к оценке, требования к отчетам, доказательственная сила экспертных заключений, а также представлены рекомендации по организации и контролю качества оценочных работ.

Правовой контур оценки недвижимости

1.1. Базовые источники права

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) — определяет правовой статус оценочной деятельности, цели, виды стоимости, основания для проведения оценки и требования к отчету.
Федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению:
- ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).
- ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).
- ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке (оценщика)» (приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299).
- ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014).
Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — регламентирует порядок определения кадастровой стоимости, подтверждения и оспаривания результатов.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — устанавливает правовой режим ЕГРН, состав сведений и правоустанавливающие основания.
Налоговый кодекс РФ (в части определения налоговой базы по имущественным налогам, привязки к кадастровой стоимости).
Процессуальные нормы:
- Арбитражный процессуальный кодекс РФ (ст. 82–87 АПК РФ) — привлечение специалистов и экспертов, назначение экспертиз.
- Гражданский процессуальный кодекс РФ (ст. 79–86 ГПК РФ).
- Уголовно-процессуальный кодекс РФ (в части судебной экспертизы по экономическим преступлениям).

1.2. Правовая классификация объектов Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), а также «недвижимость по закону» (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), подлежащие госрегистрации. В оценочной практике различают:

вещь как физический объект (земельный участок, здание);
недвижимое имущество как совокупность прав, интересов и выгод, связанных с объектом (правомочия владения, пользования, распоряжения, ограничения и обременения).

1.3. Права и обременения В стоимости отражается «пучок прав»: право собственности (полное), доли, пожизненное наследуемое владение (исторически), сервитуты, право застройки (суперфиций в сравнительном праве), аренда (leasehold), концессии, ипотеки, аресты и иные ограничения. Оценщик обязан учитывать сведения ЕГРН, договорные условия (например, долгосрочные аренды по ставкам ниже/выше рынка), публичные сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), охранные зоны, санитарные разрывы, градостроительные регламенты и ВРИ (виды разрешенного использования).

1.4. Юридическая сила отчетов Отчет об оценке является документом, подготовленным по правилам ФСО, и используется:

в сделках (купля-продажа, вклад в уставный капитал, ипотека);
в судебных спорах (оспаривание цены, раздел имущества, убытки, залог);
при кредитовании, страховании, налогообложении;
при оспаривании кадастровой стоимости. В суде отчет оценивается на предмет допустимости, относимости и достоверности. При назначении судебной экспертизы действует процессуальный регламент, а выводы эксперта имеют повышенную доказательственную силу при соблюдении процедурных и методических требований.

Объекты и предмет оценки

2.1. Классификация объектов недвижимости

Земельные участки (ИЖС, МЖС, коммерческое, производственное, сельскохозяйственное назначение; участки в границах Москвы и Новой Москвы — специфические регламенты).
Жилые объекты (квартиры, апартаменты, индивидуальные жилые дома, таунхаусы, доли).
Коммерческая недвижимость (офисы классов A/A-/B+/B/C; стрит-ретейл; торговые комплексы; гостиницы и апарт-отели).
Производственно-складская и логистическая (склады, логопарки, «последняя миля»).
Специально-назначенные объекты (медицинские, образовательные, спортивные, культурные).
Объекты незавершенного строительства (ОНС).
Комплексные имущественные комплексы (предприятия как имущественный комплекс).

2.2. Предмет оценки

Стоимость объекта как вещи (fee simple / «свободная от обременений»).
Стоимость прав (арендные права, ограниченные права, сервитуты).
Комплексные права и обязанности (ипотечные портфели, залоги, обременения).

Виды стоимости и назначение оценки

3.1. Рыночная стоимость Определяется как наиболее вероятная цена при открытой конкуренции, осведомленности сторон и отсутствии принуждения. В научной модели базируется на принципе замещения и ожидания.

3.2. Кадастровая стоимость Определяется в рамках процедур государственной кадастровой оценки (237-ФЗ) методами массовой оценки. Используется для целей налогообложения, арендной платы за госимущество и иных публичных целей. Может быть оспорена в комиссии или суде при наличии доказательств отклонения от рыночного уровня на дату оценки.

3.3. Инвестиционная стоимость Стоимость для конкретного инвестора при заданных целях и ограничениях (учитывает индивидуальные ставки дисконтирования, синергию, стратегию развития). В ряде сценариев может отличаться от рыночной как в сторону увеличения (для стратегического инвестора), так и уменьшения.

3.4. Ликвидационная стоимость Наиболее вероятная цена при ограниченном сроке экспозиции и вынужденной продаже. Применяется для целей обеспечения кредитов, банкротства, принудительной реализации активов. ФСО допускают расчет при указании ограничений и допущений.

3.5. Иные виды

Справедливая стоимость (МСФО/IFRS, сходна с рыночной, но акцентирует участника рынка).
Восстановительная (для страхования).
Специальная стоимость (для определенного использования, при ограниченном круге покупателей).

Принципы оценки

Принципы делятся на четыре группы:

С точки зрения пользователя: полезность, замещение, ожидание.
Взаимосвязь элементов: вклад, добавочная продуктивность, возрастающая/уменьшающаяся отдача, сбалансированность, экономический размер и разделение прав.
Рыночная перспектива: зависимость, соответствие (принципы регрессии и прогрессии), спрос и предложение, конкуренция, изменение.
Наиболее эффективное использование (НЭИ/HBU): законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная продуктивность.

Подходы и методы оценки

5.1. Сравнительный подход Опирается на анализ цен сделок по объектам-аналогам и корректировки на различия. Этапы:

сегментация рынка и выбор аналогов;
верификация источников (ЕГРН, реестры сделок, брокерские обзоры, данные судов по торгам);
построение матрицы корректировок (местоположение, состояние, площадь, этажность/этаж, инженерия, обременения, дата сделки, условия финансирования);
расчет скорректированных цен и вывод единой величины.

Научные инструменты:

Парные продажи;
Гедоническая регрессия (многофакторные модели для массовой оценки);
Байесовские и робастные методы для шумных данных.

5.2. Доходный подход Предполагает, что стоимость равна текущей стоимости будущих доходов:

Метод капитализации дохода: V = NOI / R, где NOI — чистый операционный доход, R — ставка капитализации, полученная методом извлечения из сделок, «ленточной строительной» моделью (band-of-investment) или через WACC.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF):
V = ∑_{t=1}^{T} CF_t / (1 + r)^t + TV / (1 + r)^T,

где CF_t — прогнозируемые денежные потоки, r — ставка дисконтирования (CAPM/Build-Up), TV — терминальная стоимость (модель постоянного роста Гордона или выходная капитализация).

Ключевые параметры: вакансия, арендные ставки (валовые/чистые), индексация, операционные расходы (OPEX/CAPEX), налоги, структура договоров (NNN, gross), кредитные каникулы, TI/LC для офисов и ТЦ. В Москве существенна дифференциация по локациям (ЦАО/промзоны/Новая Москва), транспортной доступности (МЦК, МЦД, станции метро), качеству объекта (класс A/B/C), конкурентной среде.

5.3. Затратный подход Базируется на восстановительной стоимости и сумме износов:

Стоимость воспроизводства или замещения (по укрупненным сметным нормативам, ресурсно-индексному методу, справочникам стоимости строительства).
Износ: физический (устранимый/неустранимый), функциональный (устранимый/неустранимый), внешний (экономический).
Итог: Величина стоимости = Стоимость замещения — совокупный износ + стоимость земельного участка. Для специальных объектов, ОНС, уникальных строений затраты дают критически важную опору. Для земельного участка применимы методы распределения, остатка для земли (residual for land), метод сравнительного анализа продаж земель.

Документы, данные и экспертиза достоверности

6.1. Обязательные источники

Выписки ЕГРН; правоустанавливающие документы; кадастровые планы, схемы.
Техническая документация: поэтажные планы, экспликации (БТИ/технические планы), планы сетей.
Договоры аренды, допсоглашения, информация о вакантности и арендопотоке.
Фотоматериалы, результаты осмотра.
Градостроительная документация: ПЗЗ, ГПЗУ, ВРИ, охранные зоны, красные линии.
Для доходных объектов: финансовая отчетность по объекту, OPEX/CAPEX, налоги.

6.2. Проверка данных

Кросс-проверка по нескольким реестрам и базам;
Анализ правовых рисков (обременения, споры, аресты, сервитуты);
Сопоставление физического состояния с документацией (выявление неузаконенных перепланировок/надстроек).

6.3. Нехватка документов Допустимо использование альтернативных источников (судебные акты, материалы БКС/Росреестра, фотограмметрия, космоснимки, отраслевые отчеты), расчетные модели и допущения с обязательным раскрытием в отчете влияния неопределенностей.

Структура и требования к отчету (ФСО № 3)

Отчет должен содержать:

Основания для проведения, цель, дата оценки;
Описание объекта, прав и ограничений;
Анализ рынка и НЭИ;
Обоснование выборов подходов и методов;
Детализацию расчетов, источники данных, корректировки;
Предпосылки и ограничивающие условия;
Итоговую величину стоимости и диапазон чувствительности (при необходимости);
Приложения: документы, фото, схемы, модели.

Для судебных целей критична полнота, верифицируемость и воспроизводимость расчетов.

Особенности московского рынка

8.1. Локация и транспорт Московский рынок полицентричен: ЦАО — премиальные офисы/ретейл; СЗАО/СВАО/ЮВАО — смешанные зоны с промплощадками и редевелопментом; Новая Москва (ТиНАО) — активное освоение, зависимость от транспортной обеспеченности (метро/МЦД/ЦКАД).

8.2. Жилая недвижимость Реновация, комплексное развитие территорий, волновая застройка, активность девелоперов. Существенна дисперсия цен по локациям, типам домов, качеству отделки и инфраструктуры. Апартаменты — отдельный сегмент с особенностями статуса и эксплуатационных платежей.

8.3. Коммерческие сегменты

Офисы: рост доли гибких пространств, перераспределение спроса между классами, влияния удаленной работы на вакансию и ставки.
Ритейл: развитие street retail в локациях с высокой пешеходной активностью, трансформация торговых центров.
Логистика: устойчивый спрос «последней мили», рост ставок на качественные склады в узлах МКАД/скоростных магистралей.
Гостиницы/апарт-отели: чувствительны к турпотоку, событийному календарю, транспортной доступности.

8.4. Градорегулирование и риски

ПЗЗ, правила землепользования, ВРИ и ЗОУИТ существенно влияют на НЭИ.
Ограничения по культурному наследию и охранным зонам.
Риски переобременений (сервитуты, линейные объекты), коллизии фактического и правового использования.

Методические вопросы НЭИ (наиболее эффективного использования)

Алгоритм:

Юридическая проверка допустимого использования (ПЗЗ, ВРИ, охранные зоны).
Проверка физической осуществимости (площадь, геометрия, несущая способность, сети).
Финансовый анализ сценариев (DCF/остаточный метод).
Выбор сценария максимальной продуктивности (наибольшая стоимость). Для Москвы критичны сценарии редевелопмента промтерриторий, конверсия офисов, комбинированные проекты (mixed-use).

Ставки капитализации и дисконтирования

10.1. Извлечение из рынка

Метод извлечения из сделок: R = NOI / Цена сделки.
«Ленточный» метод (band-of-investment): учет доли заемного и собственного капитала, ставок по кредиту, покрытия долга, срока.
WACC/Build-up: безрисковая ставка (ОФЗ), премия за риск рынка, отраслевой бета, специфическая премия.

10.2. Терминальная стоимость

Модель Гордона: TV = NOI_{T+1} / (R_{exit} – g).
Exit cap по наблюдениям рынка на дату выхода/по сходным активам.

Оценка земельных участков

Методы:

Сравнительный анализ продаж земель.
Остаточный метод для земли (вычитание совокупных затрат на девелопмент и требуемой прибыли девелопера из валовой стоимости проекта).
Метод распределения (для разделения стоимости комплекса на землю и улучшения). В Москве важны градрегламенты, плотность и коэффициенты застройки, транспортная доступность, инженерная обеспеченность.

Оценка специальных и частных случаев

12.1. Объекты незавершенного строительства Комбинация затратного подхода (физический объем и стоимость выполненных работ) и остаточного метода (экономическая завершенность, прогноз затрат и окупаемости).

12.2. Специально-назначенные объекты Госпитали, учебные, спортивные — оцениваются с учетом эксплуатационных ограничений, часто с доминированием затратного подхода и калибровкой по доходности.

12.3. Апартаменты и гостиничные форматы Особенности статуса, операционные платежи, управляющие договора, сезонность доходов в DCF.

12.4. Сервитуты и частичные права Оценка влияния обременений проводится как разница стоимости «с» и «без» обременения с учетом потерь полезности/дохода.

Массовая оценка и кадастровая стоимость

13.1. Методология ГКО Модели массовой оценки (регрессия, ГИС-слои, стратификация), источники (ЕГРН, статистика сделок). Результаты — для налогообложения и публичных расчетов.

13.2. Оспаривание Основания: существенное отклонение от рыночной, ошибки в исходных данных (площадь, назначение, состояние), несоответствие модели рыночной сегментации. Требуется независимый отчет о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки; процедура — комиссия при уполномоченном органе или суд.

Контроль качества и риски

14.1. Научная добросовестность

Полнота раскрытия источников и допущений;
Воспроизводимость расчетов;
Обоснованность выбора методов.

14.2. Типичные ошибки

Подмена рыночной стоимости специальной/инвестиционной без раскрытия;
Использование недостоверных «аналогов» (объявления вместо сделок) без корректировок условий;
Игнорирование ограничений прав, несоответствий ПЗЗ/ВРИ;
Отсутствие НЭИ и анализа рынка.

14.3. Управление неопределенностью Сценарный анализ, доверительные интервалы, чувствительность к ключевым параметрам (ставки, вакансия, темпы роста).

Оценка для суда: процессуальные аспекты

15.1. Назначение экспертизы Суд формулирует вопросы, определяет объект и вид стоимости, дату оценки, предоставляет материалы. Эксперт обязан заявить о недостаточности данных и запросить дополнительные сведения либо указать допущения и ограничения.

15.2. Допустимость и относимость Соблюдение ФСО, корректность методов, отсутствие конфликта интересов, документальное подтверждение исходных данных — ключ к признанию заключения доказательством.

15.3. Повторные и комиссионные экспертизы Назначаются при противоречиях, недостатке обоснований, новых материалах. В московской практике востребованы комиссионные экспертизы для комплексных объектов (земля+капитализация дохода+затраты).

Этика и независимость оценщика

Отсутствие конфликта интересов (личных, имущественных, аффилированности);
Конфиденциальность;
Профессиональная компетентность и постоянное повышение квалификации;
Документирование отказа от неподтвержденных «указаний» по стоимости.

Часто задаваемые вопросы (научно-деловые ответы)

Что такое оценка недвижимости? Это процесс определения стоимости объекта или прав на него, выполненный по ФСО с использованием научно обоснованных методов и документально подтвержденных данных.

В каких случаях требуется оценка?

Сделки купли-продажи, ипотеки, аренды;
Судебные споры (раздел, убытки, оспаривание кадастра, банкротство);
Налогообложение и бухучет;
Страхование, внесение в капитал, ликвидация.

Какие объекты можно оценить? Любые объекты недвижимости и вещных прав: земельные участки, здания, помещения, ОНС, доли, сервитуты, арендные права, комплекс имущественных прав.

Какая стоимость определяется? Рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая (в рамках ГКО); отдельные справедливая/восстановительная — по целям.

Кто проводит оценку? Оценщики, соответствующие требованиям Закона № 135-ФЗ и ФСО (членство в СРО оценщиков, квалификация). В судебном процессе — судебные эксперты-оценщики.

Имеет ли отчет юридическую силу? Да, при соблюдении ФСО и корректном оформлении. Для суда — является письменным доказательством, оценивается в совокупности с другими.

Сколько времени занимает? Зависит от объекта и целей: от нескольких дней (типовые квартиры) до недель и месяцев (коммерческие комплексы, спорные судебные кейсы).

Какие документы нужны? ЕГРН, правоустанавливающие, техпланы/БТИ, договоры аренды, по объектам доходного назначения — данные по арендопотоку и расходам, граддокументация, фотофиксация, акты осмотра.

Обязателен ли выезд? Для судебных и банковских целей — практическая необходимость. Исключения допустимы при объективной невозможности, с указанием ограничений и повышенной неопределенности.

Подходит ли отчет для банка/суда? При подготовке по ФСО с проформами банки/суды принимают. Для суда желательно учитывать процессуальные требования и формулировку вопросов.

Можно ли использовать отчет в суде? Да. Возможно назначение дополнительной/повторной экспертизы. Отчет должен содержать прозрачные расчеты и ссылки на источники.

Работаете ли вы с юридическими лицами? Да, оценка используется для корпоративных действий, консолидации, налогового планирования (в пределах закона), МСФО.

Как происходит процесс?

Заказ и постановка задачи; 2) Сбор и проверка данных; 3) Осмотр; 4) Анализ рынка и НЭИ; 5) Расчет по подходам; 6) Согласование результатов; 7) Отчет.

Процедура и этапы (методология)

Шаг 1. Постановка задачи

Цель, вид стоимости, дата оценки;
Объект и права;
Требования к формату и применению.

Шаг 2. Договор и методическое задание

Определение ответственности, сроков;
Перечень документов; конфиденциальность; допущения.

Шаг 3. Сбор и верификация информации

ЕГРН, правовые документы, техпланы, граддокументация;
Осмотр (фото, дефекты, техническое состояние).

Шаг 4. Анализ рынка и НЭИ

Сегментация, тренды, конкурентная среда;
Проверка законности использования; сценарный анализ.

Шаг 5. Расчет стоимости

Выбор подходов, построение моделей;
Настройка параметров, проверка разумности.

Шаг 6. Согласование результатов

Взвешивание подходов, объяснение расхождений;
Оценка неопределенности и чувствительности.

Шаг 7. Отчет и защита выводов

Полное раскрытие методов и источников;
Готовность к вопросам суда/банка/аудитора.

Судебные кейсы (обобщенная практика, Москва)

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости офисного центра Задача: проверить соответствие кадастровой стоимости рыночной на дату ГКО. Метод: сравнительный подход с гедонической регрессией на массивах сделок и корректировками на класс здания, локацию, вакансию. Результат: судебное снижение кадастровой на 22% ввиду доказанного отклонения от рыночного уровня и ошибок сегментации.

Кейс 2. Раздел недвижимости при корпоративном конфликте Задача: определить рыночную стоимость долей в бизнес-центре и справедливую компенсацию. Подход: DCF с моделированием арендопотока и CAPEX, анализ ограничений по корпоративным договорам. Результат: утверждение судом величины компенсации; признание ограничения прав влияющим фактором на дисконт.

Кейс 3. Ликвидационная стоимость складского комплекса при банкротстве Задача: определить ликвидационную стоимость при экспозиции 3 месяца и наличии ипотеки. Подход: сравнительный (сделки распродаж), доходный (stress-DCF), корректировки на вынужденность. Результат: величина на 18% ниже рыночной; использована при торгах и расчетах с кредиторами.

Кейс 4. Спор по сервитуту на земельный участок Задача: оценить уменьшение стоимости из-за публичного сервитута под линейный объект. Метод: разница «с/без» обременения + оценка потерь НЭИ. Результат: судебное взыскание компенсации собственнику пропорционально снижению рыночной стоимости.

Кейс 5. Оценка незавершенного жилого комплекса для завершения строительства Задача: определить текущую стоимость ОНС и экономическую целесообразность достройки. Подходы: затратный (объем выполненных работ), остаточный для девелопмента, сценарный анализ (пессимистичный/базовый/оптимистичный). Результат: суд утвердил план завершения и принял величину как ориентир для финансирования.

Кейс 6. Оспаривание рыночной цены апартаментов в споре о завышении Задача: доказать завышение в сделке между аффилированными лицами. Метод: сравнительный с расширенной матрицей корректировок (статус апартаментов, эксплуатационные платежи, отсутствие льгот резидентов). Результат: суд установил нерыночность и пересмотрел последствия сделки.

Кейс 7. Убытки вследствие изменения градрегламентов Задача: оценить упущенную выгоду девелопера из-за изменения ПЗЗ (снижение плотности). Метод: residual/DCF до и после изменения регламента. Результат: частичное удовлетворение требований с учетом доли внешних факторов и обязательств девелопера.

Научные аспекты и повышение надежности

20.1. Верификация и peer review Включение независимой научной рецензии (внутренний контроль качества), двойной пересчет ключевых показателей, тесты на устойчивость модели при варьировании ставок и допущений.

20.2. Прозрачность и воспроизводимость Приложение таблиц, ссылок на источники, фотофиксации, сертификатов измерений, обоснование корректировок, хранение базы аналогов.

20.3. Сопоставимость с международными стандартами Согласование с IVS/IFRS (при трансграничных проектах), раскрытие расхождений между ФСО и IVS, использование терминологии «fair value» и «market value» в примечаниях.

Заключение

Оценка недвижимости — многопараметрическая научно-прикладная дисциплина на стыке права, экономики, инженерии и градорегулирования. В Москве, где рыночная динамика сочетается с высокой регуляторной сложностью, методологическая строгость и правовая корректность имеют первостепенное значение. Результат, подготовленный в соответствии с ФСО, с прозрачными источниками и воспроизводимыми расчетами, обеспечивает:

объективность сделок и кредитных решений;
доказательственную силу в арбитражных и уголовных делах;
справедливую налоговую базу и правомерность публичных решений;
защиту прав и законных интересов собственников, инвесторов, кредиторов.

Федерация судебных экспертов (Москва) исходит из принципов научной добросовестности, независимости и профессиональной ответственности, развивая стандарты, методики и практики, отвечающие современным вызовам рынка и судебной практики. Научно обоснованная, юридически корректная оценка — это инструмент, который укрепляет доверие к институтам, повышает качество правосудия и эффективность хозяйственного оборота.

Приложение A. Терминология (выдержки)

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена… (ФСО № 2).
Ликвидационная стоимость — наиболее вероятная цена при вынужденной продаже… (ФСО № 2).
Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица/группы лиц при заданных целях.
НЭИ — использование, соответствующее закону, физически осуществимое, финансово целесообразное и приводящее к максимальной стоимости.

Приложение B. Формулы (для справок)

Капитализация дохода: V = NOI / R.

DCF-модель: V = ∑_{t=1}^{T} CF_t / (1 + r)^t + TV / (1 + r)^T.

Модель Гордона (терминальная стоимость): TV = NOI_{T+1} / (R_{exit} – g).

Извлечение ставки капитализации: R = NOI / Цена сделки.

Приложение C. Чек-лист документов

Выписка ЕГРН; правоустанавливающие документы;
Техническая документация (планы, экспликации);
Договоры аренды, сведения об ОПЕКС/КАПЕКС;
Градостроительные документы (ПЗЗ, ГПЗУ);
Фотофиксация, результаты осмотра;
Подтверждение аналогов (источники сделок).

Приложение D. Ограничивающие условия (типовые)

Использование данных третьих лиц как достоверных при отсутствии оснований сомневаться;
Отсутствие скрытых дефектов, не выявленных при визуальном осмотре;
Отсутствие неизвестных прав/обременений, влияющих на стоимость;
Применяемость результатов исключительно для указанной цели и на указанную дату оценки.

Примечание В настоящем материале исключены любые упоминания контактной информации и наименований иных организаций. Статья подготовлена в научном стиле, с системным изложением правовых и методических аспектов, и ориентирована на практическое применение в Москве с учетом региональной специфики.