Оценка доходной недвижимости
В последние годы в России стала распространенной доходная недвижимость. Все чаще стали появляться доходные дома, принося прибыль непосредственно своим владельцам.
Схема доходного дома довольно-таки проста. В большинстве случаев дом представляет собой жилую площадь огромного размера, разделенную на несколько отдельных квартир. Каждая жилплощадь проходит специальную подготовку собственником, а именно: ремонт, создание отдельного входа и выставляется на рынок. Например, площадь размером 200 кв. метров можно разделить на 8-10 квартир.
По такому объекту эксперт – оценщик НП «ФСЭ» определяет ставку, используемую при сдаче в аренду.
Состав затрат собственника на эксплуатацию объекта :
- коммунальные платежи;
- арендная плата;
- налог на имущество;
- других эксплуатационных расходов.
К другим эксплуатационным расходам относятся:
- потеря доходов владельцем из-за отсутствия арендной платы от арендатора;
- расходы, связанные с некорректным использованием арендованного имущества арендатором;
- затраты, которые собственник понес в связи с поиском нового арендатора.
После определения чистого дохода от сдачи в аренду имущества он корректируется с помощью дисконтирования по соответствующей ставке к текущей стоимости.
Три подхода к оценке доходной стоимости недвижимости:
Сравнительный подход. Основывается на принципе замещения. Суть принципа состоит в том, что первоначально экспертом выдвигается предположение, что никто из покупателей не купит доходную недвижимость стоимостью больше, чем релевантную ей по основным параметрам и пригодности.
Особенности подхода. Крайне необходимо проводить сравнительный анализ объектов рынка при определении стоимости доходной недвижимости. Двух идентичных друг другу объектов не существует. Поэтому при нахождении аналога доходной недвижимости на него корректируется цена, учитывая различия с объектом оценки в свойствах.
Затратный подход. Специалистами НП «ФСЭ» часто применяется независимая оценка по затратному способу по принципу замещения. Суть способа состоит в утверждении, что ни один покупатель не будет платить за недвижимость сумму, большую, чем его затраты на строительство аналогичного объекта. Важную роль в данном способе оценке играет степень износа оцениваемого здания.