Экспертиза и оценка жилого дома для целей ипотечного кредитования

Покупая жилой дом, оценки и экспертизы необходимо провести для того, чтобы быть уверенными в том, что проданное жилье того стоит, что оно надежно и прослужит вам долгие годы. Можно сделать оценку жилья самому. Изучить журналы по недвижимости и сопоставить имеющийся дом с домами в журналах. Конечно, такой способ оценки очень приблизительный, потому что объективно ценить собственную недвижимость очень непросто – все свое всегда кажется лучшим, чем есть на самом деле.

Можно прибегнуть ко второму способу – привлечь агента по оценке недвижимости. Специалист приедет к вам на дом или проконсультирует по телефону. Однако если риелтор сам осмотрит дом, то он сможет наиболее объективно сделать расчет. По телефону оценка объекта практически невозможна, скорее всего, будет речь идти о средней цене аналогичной недвижимости в данном районе, а эта цифра никак не представляет реальную стоимость вашего жилья.

Чтобы убедиться в том, что ваше жилье – ваша крепость, необходимо, покупая дом, оценки и экспертизы строительно-технические или экологические провести для определения надежности данного строения. Но в любом случае, будете обращаться ли вы к профессионалам по оценке недвижимости, или примете решение по расчету цены дома сами, вы должны знать факторы, влияющие на стоимость объекта жилья. Самое первое — это юридические параметры. Если на данной площади дома или квартиры никто не зарегистрирован, следовательно, стоимость его будет гораздо выше.

Цена приватизированной квартиры будет значительно выше неприватизированной. Причем лучше, если права собственности на квартиру не переходили несколько раз от одного лица к другому. Важны также и технические параметры. Также имеет большое значение, особенно в крупных городах, месторасположение объекта районе. Причем на цену квартиры или дома влияет не столько от экологии, сколько престижность и развитая инфраструктура района.

Возможности хорошего транспортного сообщения с вашим домом значительно повысит его стоимость. Если иметь в виду столичный город, то квартира в непосредственной близости от метро, будет цениться гораздо выше подобной квартиры, на путь от которой до метро потребуется наземным транспортом. При продаже загородного дома учитывается время и транспорт, с помощью которого от него можно доехать в центр города.

Обязательно учитывается состояние, в котором пребывает недвижимость. Здесь мелочей не бывает: возраст объекта, материалы, из которых возведен дом. Естественно, квартира современного монолитного дома будет цениться дороже панельной в данном районе. Необходимо обратить внимание на изношенность внутренних коммуникаций, состояние подъезда и, непременно, состояние комнат в самом доме или квартире, как давно проводился ремонт помещений – все это существенные факторы, от которых зависит оценка вашего жилья.

Кроме оценки жилья, важную роль играют и экспертизы его. Пожалуй, самая важная из них — процедура строительной экспертизы дома. Зачем ее проводить? Строительной экспертизой дома должны проинспектировать тот участок работ, на которых экономия не только неразумна, но зачастую даже и опасна.

Необходимо исследовать качество работ строительной бригады по возведению:

1. фундамента;
2. стен;
3. кровли;
4. отделочных работ.

Ведь больше всего проблем выявляет строительная экспертиза на этих участках работы. К примеру, проект предусматривал толщину песчаной подготовки под фундамент от 200 до 300 мм, а выявляется уровень фактической подготовки не больше 50 мм, максимум 100 мм. Выходит, 10 м³ песка на объект не довезли, а деньги списали по актам. Эти нарушения сильно подмывает качество вашего фундамента. Или, к примеру: арматуру складировали на землю, а затем грязную и ржавую использовали добавляли в несущие конструкции дома, что в корне не допустимо. Арматуру перед использованием необходимо зачищать от грязи и ржавчины.

Зачастую рабочие не знают, укладывая арматуру, способы ее связки, расстановку количества хомутов, заведение углов. Иногда строительная экспертиза устанавливает, что арматура на стройке была доставлена не того диаметра или при вязке каркаса увеличивалось расстояние между арматурой. Строительно-техническая экспертиза часто выявляет грубейшие нарушения устройства гидроизоляции, что грозит затоплением цокольного этажа или разрушением фундамента. Главное, чтобы марку бетона использовали соответственно проектной, бетон без раковин или трещин.

Однако часты случаи, когда марка бетона не соответствует проекту. Не все строительные фирмы укомплектованы соответствующими приборами для проверки прочности бетона, а у многих просто нет таких навыков или желания ими пользоваться. Строительно-техническая экспертиза как раз и выявляет все эти недостатки. Возводя фундамент, заранее должны предусматриваются монтажные отверстия для канализации, водопровода, электричества. Хотя зачастую случаются ситуации, когда строители уверяют, что их задача возвести только коробку. А дальнейшие работы и эксплуатация не их дело, хотя качественное строительство предполагает срок эксплуатации дома не менее 80 –100 лет.

Имея существенные нарушения технологии строительства, дом будет служить вам 15-20 лет. Получается, что зачастую человек вместо дома своей мечты приобретает головную боль на все оставшиеся годы жизни в нем. Очень важна процедура строительной экспертизы при покупке уже возведенного дома. Многие продавцы уверяют, что дом возведен для себя, с замечательным качеством строительства. Но экспертиза понижает стоимость дома на приличные суммы долларов.

Калашник Максим Сергеевич
Эксперт-оценщик НП «ФСЭ»

Проведенная строительно–техническая экспертиза выясняет, что необходимы меры по усилению фундамента или требуется переделка кровли, или дренажа, или гидроизоляции. Возможно, придется дополнительно тратиться на утепление стен или кровли. Процедура строительной экспертизы дома даст возможность вам предупредить многие проблемы, причем строительной экспертизой часто даются четкие технические задания будущим отделочникам. Потому что, вкладывая огромные средства в отделку без устранения конструктивных недостатков, — это просто выбрасывание денег на ветер. А ведь бывает и так, что отделочники молчат об конструктивных недостатках, чтобы не лишиться выгодного заказа.

Очень часто все то, о чем говорилось выше, представляет лишь малую часть того, с чем сталкиваются эксперты ежедневно, проводя экспертизы строительных работ. Стоимость строительной независимой экспертизы зачастую не превышает и 0,5 % стоимости строительства, и это одноразовая оплата.

Покупая дом, оценки и экспертизы, проведенные специалистами, дадут вам гарантии того, что цена жилья соответствует качеству, что жилье надежно и будет служить вам еще много-много лет. Но если у вас появились вопросы по оценке и экспертизе недвижимости, вы можете проконсультироваться на этот счет в НП «Федерация Судебных Экспертов», где квалифицированные специалисты ответят на возникшие вопросы.

Возможно Вам будет интересна: «Строительная экспертиза»