Ключевые вопросы по оценке недвижимости в кризисной ситуации

Методики и вопросы оценки недвижимости не менялись уже долгое время. Оценивается недвижимость тремя основными подходами – сравнительным, доходным и затратным. Какие изменения принесли условия кризиса этим методам? Каким из них можно прийти к объективному результату? Эти методики и сегодня актуальны. И все же нельзя пользоваться единым подходом к оценке недвижимости в кризисной ситуации.

Основные задачи при оценке в данных условиях выражаются в следующем:

• корректной формулировке ограничений и допущений в материалах договора/задании на оценку, что не допускает неоднозначных толкований отчета и делает оценку более «прозрачной» для тех, кто пользуется отчетом и «защищенной» для самого оценщика;
• обязательной проверке на логические ошибки;
• в проведении анализа реакции стоимости на ключевые факторы, оказывающие на нее основное влияние.

Ключевые факторы, формирующие стоимость при доходном подходе определяются: площадью, сдаваемой в аренду, процентом заполняемости, арендными ставками, динамикой их роста/снижения, величиной эксплуатационных затрат, ставкой дисконтирования/капитализации.

Проблемы, которые возникают при проведении оценки, выражаются:

• в невозможности дать достоверный прогноз ПВД и ДВД, потому что часто очень сложно прогнозировать ситуацию с арендаторами. Помимо этого, нельзя предвидеть динамику изменения процента заполняемости, являющимся ключевым фактором при проведении оценки. Показатели вакантных площадей из параметров обязательно декоративных (3–5% до начала кризиса) со временем перешел в факторы, которые значительно влияют на конечный результат;
• сложностью корректного определения коэффициента капитализации/ставки дисконтирования.

Потенциальный покупатель объекта очень часто использует общий подход, который заключается определением стоимости объекта с учетом определения «потенциально возможной площади» для сдачи в аренду в данных условиях.

Выделяются главные вопросы, требующие особого внимания:

• прогнозируя доход от эксплуатации объекта, учитывать корректность исчислений ставки аренды. Оценивая торговые помещения, необходимо учитывать факт перехода на процент от оборота. Обязательно проверять оплату по действующим договорам аренды;
• необходимость реалистичного подхода к созданию потока дохода. Данные условия требуют замены словосочетания «оптимистичный поток доходов» на «реалистичный поток доходов»;
• выяснение ставок дисконтирования/капитализации и формирование вывода итогов о стоимости, нужно соблюдать правила: денежный поток номинальный – ставка дисконтирования/капитализации номинальная, денежный поток реальный – ставка реальная дисконтирования/капитализации.

Ключевые факторы, которые формируют стоимость при затратном подходе, выражаются в: стоимости участка земли, стоимости нового строительства, прибыли предпринимателя, износе.

Сложности, которые возникают при проведении оценки, выражаются:

• в невозможности достоверно оценить стоимость участка земли;
• сложностью корректного определения степени внешнего износа при отсутствии истинной информации по дальнейшей динамике данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

В результате сегодня наблюдается:

• картина существенного удешевления затрат на новое строительство (в июне стоимость бетона, кирпича, цемента упала в среднем на 30–38%);
• картина существенного понижения цены участка земли (по некоторым объектам примерно в три–пять раз);
• картина резкого падения прибыли предпринимателя (на некоторых объектах «прибыль» становится «убытком»);
• значительный внешний износ, связанный с недозагрузкой имеющихся помещений.

Главные вопросы, требующие особого внимания:

• на новых объектах обязательно проверять сметы, внося корректировку на имеющие реалии, по причине снижения цен на основную массу строительных материалов;
• необходимо осуществлять корректный учет внешнего износа, степень которого в данных условиях очень высока.

Сложности, которые возникают при проведении оценки сравнительным подходом:

• появляются большой объем предложений, причем сделки характеризуются единичным характером;
• требование существенных скидок при сбыте.

Главные вопросы, требующие особого внимания:

• выбирая аналоги, обязательно проверять на сопоставимость предмета оценки и аналога в доле его имеющегося процента заполняемости;
• достоверность корректировки при переходе от «цены предложения» (по некоторым объектам коммерческой недвижимости степень скидки по итогам продажи может доходить 70%).

Величина такой значительной скидки вместе с изначальной большой разницей цен на предложение делает в данной ситуации возможность корректного применения сравнительного метода очень сложной процедурой.
Конечно, использование цен предложения не дает возможности получить адекватный результат. Хотя найти данные по фактическим сделкам было очень сложно и до кризисной ситуации.

Раньше в подобной ситуации помогала корреляция с доходным подходом, которая обосновывала скидки с цен предложения. Если сегодня делать упор на сравнительный подход по поводу цен предложения, а в доходном подходе основываться на параметры текущих арендных ставок (капитализацию), то результаты подходов будут разные.

Некоторые эксперты это объясняют тем, что в кризисное время ставки капитализации сохраняют низкие уровни, но фактические сделки, в крайнем случае, те, которые известны, это опровергают. Аналогичную ситуацию наблюдали на рынке Казахстана: до начала кризиса рынок недвижимости России по результатам сравнительного подхода не менее чем вдвое стал превышать результаты доходного метода. Само по себе это и не удивительно, арендные ставки всегда поддаются быстрому реагированию на изменение ситуации на рынке. Поэтому некоторые случаи отказа от сравнительного подхода вполне объективны.

В настоящее время вопросы по оценке недвижимости актуальны как никогда и требуют особого внимания и детального рассмотрения. Не всегда на рынке недвижимости и ее оценки все прозрачно и ясно. И когда вам необходима консультация профессионалов, вы можете обратиться в НП «Федерация Судебных Экспертов», где квалифицированные специалисты окажут вам помощь, ответят на ваши вопросы.

Возможно Вам будет интересна тема: «Строительная экспертиза» в Москве и МО?