Виды оценки стоимости земель и её особенности
Земля является ресурсом, с которым непосредственно связана деятельность человека, она выступает объектом во многих товарно-денежных отношениях, именно для точного определения ее ценности, были разработаны отдельные виды оценки стоимости земель. Рыночные отношения требуют проведения самых разных экспертиз, однако оценка стоимости земель занимает вторую позицию среди всего ряда экспертиз по оценке недвижимости в России.
Процедура оценки стоимости земель делится на рыночную, ликвидационную и инвестиционную.
Рыночная стоимость земли представляет собой наиболее вероятную цену, которая будет использоваться для отчуждения через открытый рынок, при наличии конкурентных условий. Именно такие условия позволяют проводить всю сделку разумно, поскольку обе стороны владеют полной информацией, то есть на решение сторон не влияет никакой сторонний, надуманный фактор.
Идеальными условиями для проведения сделки являются:
— полная осведомленность обоих сторон о предмете сделки, поэтому все действия выполняются адекватно ситуации;
— нет надобности в отчуждении земли одной из сторон сделки, а другой стороне не требуется принимать исполнение;
— стоимость сделки имеет разумную стоимость, поскольку принуждения для совершения сделки ни к одной из сторон не применялось;
— представление земли производилось на открытый рынок через публичную оферту, которая типична для земельных участков аналогичного типа;
— платеж выполняется исключительно в денежном виде.
С помощью специалистов НП «Федерация Судебных Экспертов» можно выполнить процедуру отчуждения земли на открытый рынок, что подразумевает под собой ее представление на рынок через публичную оферт, типичную для земельных участков аналогичного типа. Однако срок экспозиции земли должен иметь достаточную длительность, иначе она не получит достаточного внимания со стороны потенциальных покупателей.
Разумность проведения сделки обеими сторонами значит, что ее стоимость находится на наибольшем уровне по разумным соображениям цен для продавца, и на наименьшем – для покупателя. При наличии полной информации, подразумевается, что каждая сторона сделки информирована о земле, а, значит, стремится достигнуть оптимальных условий для выполнения сделки, со своей точки зрения, согласно полученного объема информации о земельном рынке, на дату проведения сделки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств определяет факт мотивированного проведения сделки обеими сторонами, причем каждая из них выполняет свои обязательства без принуждения.
Ликвидационная стоимость земли представляет собой расчетную величину, которая показывает вероятную стоимость земли, актуальную для срока экспозиции меньшей длительности, от типичного срока для экспозиции земель такого вида на рынке в ситуации, когда продавец вынужден провести сделку отчуждения. Определение ликвидационной стоимости отличается от рыночной тем, что в данном случае учитываются все посторонние чрезвычайные факторы, принуждающие продающую сторону выполнять оценку земли на уровне, не соответствующем реальным рыночным ценам.
Инвестиционная стоимость земли — это стоимость, которая рассчитывается как некий уровень цены для одного лица или группы, после указанной такими представителями инвестиционной цели использования оцениваемой земли. Определение инвестиционной стоимости, отличается от рыночной, тем, что здесь не учитывается или может стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Результатом проведения любого из видов оценки стоимости земли является составленный отчет, содержание и форма которого регламентированы Приказом №254 МЭРТ РФ подписанного 20 июля 2007 года. В данном стандарте указано, что страницы отчета подлежат нумерации, прошивке и подписи оценщиком, после чего документ скрепляется печатью с подписью юридического лица, с которым был заключен трудовой договор на выполнение оценки земли.
Отчет об оценке земли состоит из таких основных пунктов:
1) Факты и выводы (общая информация при идентификации земли; результирующие оценки земли, при использовании разных методов оценивания; итоговая стоимость земли).
2) Четко сформулированное задание на оценку земли согласно стандартов оценивания.
3) Сведения об обеих сторонах трудового договора (заказчик и оценщик), а также краткие сведения обеих сторон.
4) Допуски или ограничительные особенности, которые применялись оценщиком при проведении оценки.
5) Точное и детальное указание применяемых стандартов для оценки земли.
6) Детальное описание земли с указанием документов, описывающих качественное и количественное значение(как используется земля на данный момент; права и обременения земли; все факторы, которые могут влиять на стоимость земли).
7) Полный анализ земельного рынка и других внешних факторов, которые могут не относится к оцениваемой земле, но могут влиять на ее стоимость.
8) Детализировано описанный процесс оценивания и методы, которые использовались для оценки земли (методы с указанием расчетов или же обоснование отказа от какого-то метода).
9) Согласование результатов оценивания, которые были выполнены по различным методикам.
Для согласования результатов оценивания, которые были получены с помощью разных методик и подходов, оценщик обязан описать саму процедуру согласования. При использовании, для согласования, взвешивания результатов полученных в результате различных подходов и методик оценки, оценщик должен обосновать выбор весов, которые были присвоены результатам.
Оценка земли и выбор правильного вида оценки стоимости земли — достаточно сложный анализ, который должен быть проведен только профессионалом, знающим свое дело. Это работа для специалиста, который возьмет во внимание и качество земли, и проведёт исследования расположения участка, его внешнего окружения, и многие другие важные факторы. Поэтому обратившись в НП «Федерация Судебных Экспертов» для получения помощи в оценке земли вы решите все свои вопросы и будете уверенны в правильности полученных ответов на все 100%.
Возможно Вам будет интересна статья на такую тему: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.
