Денежная оценка земли в НП «ФСЭ»

cтоимость
экспертизы

от 10 000

Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону:

+7 (495) 641-61-68

Метод распределения применительно к денежной оценки земли НП «Федерация Судебных Экспертов» основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью строений, возведенных на ней. Таким образом, цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части, одной из которых будет рыночная стоимость земли. Для каждого типа застройки в каждой конкретной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Данный факт подтверждается принципами предельной производительности и сбалансированности. Если в районе денежной оценки земли нет достаточного количества продаж неосвоенных земельных наделов, всегда можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных участков земли, так и неосвоенных земель и определить долю земли.

Далее, после определения типичного соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости, то есть долю земли, переносят ее для анализа продаж аналогичных земельных наделов в районе, где производится денежная оценка земли. Процедура оценки недвижимости и земли методом распределения НП «Федерация Судебных Экспертов» включает следующие этапы:

1. Подбор подходящих для сопоставления районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных участков земли. Сопоставимый район должен соответствовать району оценки по таким характеристикам ценообразования, как:

  • структура занятости и численность населения;
  • инфраструктурная обеспеченность;
  • природные особенности;
  • одинаковый тип застройки.

2. Возможность при необходимости вносить поправки в цены продаж объектов-аналогов, чтобы это позволило учитывать отличия аналогичных объектов от объекта оценки в зависимости от привлекательности окружения, местоположения, возраста и капитальности строений.

3. Расчет наибольшей вероятности цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемой земли посредством умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на долю земли.

Процедура денежной оценки земли НП «Федерация Судебных Экспертов» методом выделения обыкновенно включает три этапа.

1 этап. Определяется стоимость на рынке единого объекта недвижимости, с включением оцениваемого участка земли на базе исследования рынка земли и сопоставления продаж. В случае отсутствия информации о ценах сделок допустимо использовать цены предложения. При необходимости обосновываются элементы сравнения и допускаются сглаживающие отличия коррективы.

2 этап. Определяются затраты на воспроизводство или замещение объектов, построенных на участке земли.

3 этап. Определяется стоимость собственно земли. При этом расчет осуществляется через вычитание из рыночной цены единого объекта недвижимости затрат на воспроизводство или замещение всех сооружений и зданий.

Метод выделения имеет множество достоинств в процессе денежной оценки земли НП «Федерация Судебных Экспертов». Это единственный, не считая метода распределения, метод расчета рыночной стоимости земли, как таковой, когда на рынке нет достоверной информации о совершенных сделках с аналогичными земельными наделами, но не застроенными. Данный метод широко практикуется для выбора варианта наиболее рационального использования земель. Особенно хорош этот метод там, где невелик вклад улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения может давать объективный результат тогда, когда величину стоимости воспроизведения или замещения оценивают точно с учетом накопленного износа сооружений, при условии, что спрос и предложение в соответствующем сегменте рынка недвижимости находятся в относительном равновесии. Ограниченность метода выделения состоит в том, что он не в состоянии дать объективную оценку зданиям очень старой постройки.

Потому как с течением времени возрастает сложность при расчетах накопленного износа при сопутствующем ему уменьшении вероятности воспроизводства устаревшего объекта недвижимости. Кроме того, в условиях инфляции не представляется возможным прогнозировать затраты на воспроизводство строений. Не говоря уже о стоимости воспроизводства с замещением всех улучшений городских земель с выделением доли земли.

Денежная оценка земли НП «Федерация Судебных Экспертов» не исключает затратного подхода. Который используется для определения стоимости улучшений на участке земли с целью выделения земельной составляющей стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход лучше прочих соответствует на практике оценке природных ресурсов.

Потому, что затраты на возмещение, перемещение и воссоздание природных объектов всегда равнозначны минимальной экономической оценке природного объекта.

В таком виде они являются достаточным основанием для расчета компенсации физического возмещения исчезающего природного объекта. Но, при всей своей простоте и возможностях широкого использования, затратный подход являет собой принципиальное противоречие по части оценки стоимости природных ресурсов.

Чем лучше будет природный ресурс, тем меньшую итоговую оценку в связи с затратной концепцией он получит. К примеру, лучшие черноземы требуют меньших затрат в сельском хозяйстве, чем аналогичный по площади участок подзолистой заболоченной почвы. То же самое действует применительно к месторождениям полезных ископаемых: чем меньше затраты на эксплуатацию, тем дешевле будет объект оценки. Здесь возникает явное противоречие.

В городах картина обратная: чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры, тем выше будет денежная оценка земли. Такое противоречие сильно ограничивает затратный подход к земле и природным объектам. Поэтому затратный подход в основном находит применение, если нужно получение минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, для которых определить рыночную стоимость не представляется возможным.

Например, это касается городских парков и скверов, и прочих зеленых насаждений. В Европейских стандартах денежной оценки земли затратный подход рекомендуется для оценки многолетних сельскохозяйственный культур. По методическим рекомендациям, элементы затратного подхода по расчетам стоимости воспроизводства или замещения используются в методе остатка и в методе выделения.

Мы предполагаем, что Вам будет интересна статья на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и МО.

Денежная оценка земли в НП «ФСЭ»
Рейтинг: 5 (100%) - Оценок: 1

Цены

Земельные участки: Стоимость, руб./ 1 сотка:
Оценка земель городского назначения 750, но не менее 10 000
Оценка сельхозугодий 37,50 но не менее 20 000
Оценка лесных угодий 75, но не менее 20 000
Оценка земель иного назначения 225, но не менее 20 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter, и мы всё исправим!

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос эксперту: